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摘要
房地产链与经济之间的依赖关系有何变化，背后驱动逻辑是什么，未来将如何演绎？本文梳理，供参考。
一、地产业链条长、影响面广，对国民经济贡献大，但近年来影响趋弱
房地产链条长、影响面广，横跨多个产业部门。由建筑业和房地产业定义的广义地产与39个国民经济部门存在关联、对经济周期运行影响较大。其中，建筑活动依赖上游原材料和设备投入、直接消耗系数合计大于0.7，与工业部门联系紧密；房地产业活动的更依赖于自身投入、直接消耗系数合计不到0.3，与服务业部门联系更深。
房地产对财政、金融、经济增长和就业均有重要贡献，但近年来影响趋弱。土地出让收入和房地产相关税对地方广义财政贡献达60%、但近年来增长已趋于下行；金融周期与地产周期共振、仍影响一半以上的固定资本形成；地产链GDP占比一度超12%、但近年来经济贡献率已降至5%以下；房地产建筑吸纳就业下降，但房地产业就业保持稳定增长。
二、房地产链影响趋弱背后，经济驱动逻辑和行业驱动逻辑发生变化
房地产链与第三产业的联系增强、与第二产业的联系减弱。2012年以来，房地产链对生产性服务的完全消耗系数增大、对上游原材料的完全消耗系数变小。与此同时，上游原材料对房地产链的完全分配系数也逐年变小、而生产性服务对房地产业的完全分配系数则大幅提升。投入产出关系调整下，房地产建筑活动对上游工业品的拉动明显减弱。
地产依赖关系调整或主要缘于经济驱动逻辑和行业驱动逻辑的变化。消费对经济增长贡献不断提升、推动第三产业扩张、2020年占GDP比重一度升至54%以上。房地产开发活动也趋势性走弱，投资占比由高点的27%回落至23%、绝对规模也由14.8万亿元收缩至13.3万亿元。金融监管升级也加速了调整，地产信托余额和债券净融资额不断下行。
三、大周期向下，房地产链传统业务面临“天花板”、服务化转型增量空间大
地产大周期向下叠加人口结构调整，房地产链传统业务面临“天花板”。金融对房地产的刺激效果不如以往、房地产开发贷款净增额和个人住房贷款净增额均明显回落。人口结构深度调整，25-44岁人口数量较2015年回落4000万人、未来刚需或进一步压缩。需求压制下、我国商品房库存水平持续提升，房企大幅减少拿地、开发活动更为保守。
城市更新、产业升级和老龄化驱动下，地产服务需求激增，房地产链转型空间大。我国城镇化率已经突破65%，进入存量为主的第二阶段；国家级产业园区创造了约25%的GDP，未来产业地产开发体量可达76亿平方米、租金规模达17000亿元；老龄人口占比已达13.5%、而养老服务的供给仍处于较低水平，距离发达国家水平差距较大。
风险提示
政策效果不及预期，行业风险加大，疫情反复。
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报告正文
一、房地产链条长、影响面广，对国民经济贡献大，但近年来影响趋弱
（一）房地产链条长、影响面广，横跨多个产业部门
房地产链贯穿投资、生产、消费等环节，与多数国民经济行业存在关联。典型的房地产开发链条包括拿地、开工、预售、施工、竣工、交房等流程。其中，开工、施工和竣工与房地产建筑安和安装活动相关、对上游原材料和中游设备投入需求较大；拿地、预售、交房与房地产业相关、对服务投入需求较大。由建筑业和房地产业定义的广义地产与39个国民经济部门存在后向关联、对经济影响广泛。
房地产链依赖传统工业品和生产性服务等中间投入。广义地产包括建筑活动和房地产业服务活动，其中建筑活动依赖上游原材料和设备投入，中间投入使用占比高、直接消耗系数合计大于0.7，与非金属矿物、金属冶炼加工等工业部门联系紧密；房地产业活动的更依赖于自身投入，中间投入使用占比低、直接消耗系数合计不到0.3，与金融、租赁和商务等服务业部门联系更深。相较建筑业，房地产业主要影响短链条的服务业、间接溢出效应更弱，完全消耗系数加总仅0.6、远低于建筑业的2.1。
房地产活动带动主要工业品和消费品的需求、驱动传统周期运行。在高速城镇化的过程中，房地产活动很大程度上决定了水泥、钢铁、玻璃等大宗原材料产品的供求格局，地产后周期进一步带动家电、家具等下游耐用品的消费，进而驱动经济周期循环。区分环节看，新开工面积影响水泥的产量、而施工面积对钢材产量的影响较大，竣工面积与玻璃价格相关性较高，商品房销售面积与洗衣机、冰箱等家电产量走势高度同步。
（二）房地产对财政、金融、经济增长和就业均有举足轻重的影响，但近年来影响趋弱
棚改货币化安置后，房地产链对地方财政的贡献不断扩大，但土地出让相关收入已开始回落。房地产活动主要在拿地和交易两个环节形成财政收入，其中国有土地使用权出让金的贡献最大、土地增值税和契税的规模也不低，2021年土地出让收入和相关税费占广义财政的比重达60%。近年来，伴随房地产逐步迈入下行周期，土地出让收入增速也趋于下行、2022年更是大幅负增长；土地出让收入占地方政府性基金比重也开始见顶回落。
金融周期与地产周期共振、影响国民经济一半以上的固定资本形成。过去社融领先房地产开发投资一年左右、金融周期与地产周期走势高度一致，但近年来两者相关性明显走弱、房地产贷款余额占比也由29%的高点回落至25%。通过金融放大器效应，广义地产影响的固定资本形成规模占整个经济的比重超过60%，其中大部分固定资本形成主要与房地产建筑活动相关、房地产业相关的固定资本形成占比不足1%。
房地产链国民经济占比高、曾经是经济增长的发动机，但近年来贡献率有所下降。信用扩张助力下，房地产链占GDP的比重不断攀升、2020年一度合计占比约12%，其中房屋建筑业增加值占比由2012年的5.6%下降至4.4%、房地产业增加值则由5.8%升至7.6%；广义地产对经济增长的贡献率也由过去20年平均10%以上下降至5%以下。与此同时，房地产开发投资对经济拉动效果也不如以往，2020年地产投资拉动了约8%的GDP、较2012年下降了1个百分点，对建筑、批发和零售、非金属矿物、金融等行业拉动规模较大。
房地产链同时也吸纳了大量就业，其中建筑活动和服务活动的就业有所分化。2012年以后，建筑业吸纳的城镇就业人数不断下滑、城镇就业占比由2013年的7.6%下降至2021年的4.2%。剔除基建影响后，建筑业从业人数的回落或主要缘于房地产建筑活动的走弱。全就业口径下，2020年房地产建筑薪酬占建筑业整体比重由80%下降至60%，但同期建筑业从业人数增长了约10%。与此同时，房地产业从业人员依然保持稳定增长，吸纳的城镇就业人数由2005年的150万人增至2021年的520万人。
二、房地产链影响趋弱背后，经济驱动逻辑和行业驱动逻辑发生变化
（一）房地产链与第二产业的联系减弱、与第三产业的联系增强，对经济整体拉动趋弱
房地产链对第三产业拉动能力增强、对第二产业拉动能力减弱。2012年以来，房地产业对金融、商务服务和自身部门的完全消耗系数增大，房地产建筑对批发、专业技术服务和商务服务的完全消耗系数增大。与此同时，房地产建筑对钢压延产品、电热产供、瓦砖石材、水泥石灰石膏等产品的完全消耗系数明显变小。
与此同时，第二产业对房地产链的依赖也有所减弱、第三产业对房地产业的依赖增强。以黑色、非金属矿物为代表的上游周期产业对房地产建筑活动的依赖减弱，钢压延产品和砖瓦石材等对房地产建筑的完全分配系数在2017年后逐年变小；基建对地产形成了补位，上游原材料对基建的依赖提升、对土木工程建筑的分配系数逐年增大。服务业对房地产活动的依赖关系分化，对房地产业的依赖明显提升、但对房地产建筑活动的依赖有所下降，金融和商务服务对房地产业的完全分配系数大幅提升、对房地产建筑则变小。
投入产出关系调整后，房地产链对经济整体拉动弱于以往。2020年，房地产建筑活动对砖瓦石材、石膏水泥制品、水泥石灰石膏等产品的完全拉动规模占比较2012年均下降10个百分点以上；对批发和零售、专业技术服务完全拉动规模分别增长470%和250%、完全拉动规模占比均增加7个百分点。与此同时，房地产业对货币金融、商务服务等服务业的拉动规模占比小幅提升，2020年完全拉动规模分别超过12000亿元和8400亿元。
（二）房地产链结构调整或主要缘于经济驱动逻辑和行业驱动逻辑的变化
国民经济产业结构发生深刻变化，第三产业占比趋势性提高。伴随投资效率下降，消费对经济增长的贡献不断提升、最终消费率回升至约55%。消费扩张助推第三产业发展，2012年第三产业占GDP比重超过第二产业、2020年一度升至54%以上；第三产业就业占比业不断攀升、2021年升至48%。与此同时，第二产业内部也在进行结构调整，与房地产建筑更为相关的上游制造业不断趋弱、2022年制造业投资占比下降至27%左右。
房地产开发活动也趋势性走弱，对整体投资的贡献见顶回落。2012年以前，房企拿地和施工活动均保持高速增长、房地产开发投资占固定资产投资的比重超过20%；2015年棚改货币化启动后，库存快速去化、房企掀起拿地潮、地产投资占比则再度回升至20%以上。近年来，伴随房地产风险持续出清，房地产投资占比由高点的27%回落至23%、绝对规模也由2021年的14.8万亿元萎缩至2022年的13.3万亿元，而同期固定资产投资仍保持正增长。2020年以来，期房销售占比见顶回落、已连续下行三年，进一步对房地产开发活动形成压制，未来房地产或转向存量开发为主。
金融监管升级、不断收紧房地产融资，也促进了房地产加快调整。自2019年23号文发布后，信托对房地产的支持明显减弱、2022年房地产资金信托余额由高峰期的近三万亿元回落至12000亿元左右。房地产债也类似，2016年交易所开始对房地产公司债实施分类监管、房地产发债规模有所回落；2020年监管对房地产发债借新还旧比例作出限制，房地产净融资额进一步下降、2022年保持2000亿元左右的低水平。
三、大周期向下，房地产链传统业务面临“天花板”、服务化转型增量空间大
（一）地产大周期向下叠加人口结构调整，房地产链传统住宅业务面临“天花板”
大周期换挡下行，地产的金融属性减弱、房价预期逆转。进入下行通道后，金融对房地产的刺激效果不如以往、住宅销售面积同比仍未回正；房地产开发贷款净增额和个人住房贷款净增额均明显回落。与此同时，购房群体对房价的预期也发生趋势性变化。央行调查显示，2018年以来居民预期房价上涨的比例不断下行、2022年最低仅录得14%，房价增速也趋势性回落、2023年仅一线城市房价同比回正。
人口拐点已经来临，购房需求再难上行，地区分化或加剧。人口结构深度调整、主力购房人群规模同样进入下行通道，2021年25-44岁人口数量较2015年回落4000万人，总抚养比快速上升、未来刚需或进一步减少。与此同时，高能级地区人口流入和住房供给的错配依然存在、低能级地区需求回落会更快，地区间需求分化或进一步加大。
需求压制下、库存水平持续提升，房企大幅减少拿地。2017年以来，我国商品房库存水平持续提升，截至2023年3月全国23个代表性城市商品房可售面积近5亿平方米、为过往最高水平。与此同时，房企拿地更加集中于去化和回款更快的一线城市，头部房企在二线和三线城市的拿地占比明显下降、在四线以下城市几乎不拿地。
（二）城市更新、产业升级和老龄化驱动下，地产服务需求激增，房地产链转型空间大
城镇化进入新阶段，房地产链需适应性调整。快速城镇化后，2022年我国常住人口城镇化率已经突破65%、与发达国家水平已然相去不远（80%），进入存量为主的第二阶段。在这一阶段，城市更新成为新型城镇化的重要内容。据住房和城乡建设部披露，2019年全国需改造的老旧小区达到17万个，涉及建筑面积40亿平米；2022年全国新开工改造城镇老旧小区5.25万个、涉及居民876万户，2023年还将新开工改造城镇老旧小区5.3万个以上。伴随城市转向存量开发，房地产也逐步转向存量开发，以适应经济发展需要。
产业升级带动大量配套服务需求，产业地产发展空间巨大。产业园区具有引导产业转型升级的区位功能、近年来扩张速度有所加快。2021年国家经开区和高新区创造的GDP规模分别达13.7和15.3万亿元，合计占GDP比重25.3%、较2019年提升2.1个百分点。政府也在不断加大产业园区相关的投入，2022年专项债投向市政和产业园区的比例为30%、占比大幅提升，东部地区开发区数量较多。园区开发伴生的市场规模巨大，到2030年，预计产业地产开发体量可达76亿平方米、租金规模达17000亿元。
人口老龄化加速，养老地产发展也前景广阔。第七次人口普查显示，2020年我国老龄人口（65岁及以上）占比已达13.5%，距离深度老龄化的国际标准（14%）仅一步之遥。与此同时，我国养老服务的供给仍处于较低水平，2021年养老床位总数813.5万张、每千人养老床位数刚刚超过30张，距离发达国家每千人50-70张的水平差距较大。随着我国第二轮“婴儿潮”走向退休、养老服务的供给缺口凸显，养老地产发展潜力巨大。
经过研究，我们发现：
1. 地产业链条长、影响面广，对国民经济贡献大，但近年来影响趋弱：1）房地产链条长、影响面广，横跨多个产业部门。2）房地产对财政、金融、经济增长和就业均有举足轻重的影响，但近年来影响趋弱。
2. 房地产链影响趋弱背后，经济驱动逻辑和行业驱动逻辑变化：1）房地产链与第二产业的联系减弱、与第三产业的联系增强，对经济整体拉动趋弱。2）经济驱动逻辑和行业驱动逻辑的变化是房地产链结构调整背后的主要原因。
3.大周期向下，房地产链传统业务面临“天花板”、服务化转型增量空间大：1）地产大周期向下叠加人口结构调整，房地产链传统住宅业务面临“天花板”。2）城市更新、产业升级和老龄化驱动下，地产服务需求激增，房地产链转型空间大。
风险提示
1、政策落地效果不及预期。生育放开政策不及预期，年轻人生育意愿降低等。
2、行业风险加剧。房地产市场风险防范化解不佳、市场出清偏慢等。
3、疫情反复。国内疫情反复，对项目开工、线下活动等抑制加强。